Dúvidas Frequentes
Confira abaixo as respostas para as dúvidas mais frequentes sobre o distrato imobiliário:
O Distrato de Contrato de Compra e Venda (Distrato Imobiliário) é o cancelamento do contrato. Com a rescisão do mesmo, todos os valores que o consumidor ainda deve para a construtora devem ser cessados, e os valores que já foram pagos devem ser devolvidos ao mesmo com juros e correção monetária em uma única parcela.
As cláusulas constantes do contrato de compra e venda que limitam o valor a ser devolvido devem ser consideradas nulas por serem abusivas, conforme Código de Defesa do Consumidor em seus artigos 39 e 51:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Quando a iniciativa ou a provocação do distrato se dá por parte do consumidor, a construtora tem o direito de reter de 10 a 20% dos valores já pagos a título de despesas provenientes da rescisão (de praxe os juizados têm determinado a retenção de 10% dos valores já pagos). Muitas vezes o distrato é motivado por culpa da própria construtora, como nos casos de atrasos na entrega da obra. Nesse caso, a devolução dos valores deve ser de forma integral, ou seja, 100% do que o consumidor desembolsou. Em ambos os casos, deve haver juros e correção monetária calculados desde o desembolso até a efetivação do pagamento, e devem ser pagos em uma única parcela.
São muitos os motivos que levam ao distrato, tanto por parte do consumidor quanto por parte da construtora. Por parte do consumidor, os principais motivos são a desvalorização acelerada do imóvel durante a fase de construção; dificuldade de financiamento do montante após o término da obra; arrependimento de compra. Por parte da construtora, os principais motivos são o atraso na entrega da obra e diferenças no imóvel que foram prometidas em contrato e não foram entregues conforme as especificações como metragem, acabamentos, etc.
Em qualquer das hipóteses o consumidor tem o direito de exigir o distrato e ter os valores ressarcidos.
Nesses casos, a construtora deve pagar uma multa pelo atraso e indenizar o consumidor por eventuais perdas que o mesmo teve com esse atraso, como ressarcimento de valores desembolsados com aluguel por exemplo, além da devolução dos valores pagos pelo consumidor durante a construção do imóvel.
As construtoras em muitas vezes se recusam a fazê-lo de forma amigável, ou então oferecem uma devolução de valores irrisórios, ou seja, prejudicam o consumidor diretamente negando-lhes um direito previsto em Lei. Portanto a ajuda profissional se faz necessária.
O ideal é ingressar com a ação o quanto antes e de preferência quando o montante final ainda não tenha sido financiado, e enquanto o imóvel ainda não tenha sido ocupado.
De maneira alguma. Estar inadimplente não interfere em nenhum momento na ação de distrato, tampouco quanto aos valores a serem ressarcidos.
Súmula 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Necessário ter o contrato de compra e venda juntamente com o chamado “Quadro Resumo” do mesmo, comprovante da solicitação amigável do distrato caso tenha, e comprovantes de valores já pagos. Quanto a documentação pessoal, é necessário RG, CPF e Procuração em nome dos proprietários.
Existem empreendimentos como terrenos em lotes ou residências em condomínios fechados que também são passíveis de distrato. Cada caso deve ser analisado previamente para verificação da viabilidade do ingresso da ação.